Julio Cezar

Saudações à todos os colegas.

Passei um bom tempo lendo o artigo e seus comentários, afinal, trata-se de um assunto muito interessante. Em razão disto, de forma respeitosa, gostaria de contribuir com algumas reflexões, caso seja-me permitido.

A primeira delas diz respeito aos efeitos práticos da política de cobrança de 10% de honorários nas cotas condominiais em atraso.
Geralmente, o condomínio terceiriza sua administração através de empresas prestadoras de serviços administrativos. Destarte, é atribuição da função administrativa condominial a gerência de despesas, realizar as cobranças de condomínios, além de monitorar e cobrar os condôminos inadimplentes. As cobranças de condomínio possuem natureza de título executivo extrajudicial, sendo assim, as punições por pagamento em atraso já estão amparadas pela multa e juros de mora. Dessa maneira, o pagamento dos honorários advocatícios seriam nada mais nada menos do que uma nova penalidade imposta ao condômino inadimplente. Por esta razão, a finalidade da cobrança de honorários pode converte-se em uma natureza punitiva, estimulando o condomínio abandonar sua função administrativa de cobrar os condôminos inadimplentes de forma amigável aplicando-lhes uma punição extra para evitar o inadimplemento. Entretanto, o princípio da boa-fé objetiva do direito civil versa que o inadimplente não deixou de cumprir o pagamento pela sua vontade ou dolo, mas sim, pela impossibilidade de pagamento decorrendo de eventos do cotidiano, até que se prove o contrário. Contudo, um condômino inadimplente por dificuldades financeiras terá que arcar com um novo ônus imposto a si, isto é, uma nova punição pelo seu inadimplemento.

Dessa maneira, o condômino acaba pagando duas vezes pelo mesmo serviço, afinal, as despesas com o envio de cobranças ao condômino inadimplente é um custo inerente à administração condominial. Por esta razão, me parece uma dupla cobrança pela mesma finalidade, afinal, o condômino paga pelos custos administrativos e, além disso, honorários advocatícios por enviar notificações de cobrança, atividade esta, inerente às atividades administrativas condominiais. Consequentemente, por comodidade, a pratica pode estimular as administradoras condominiais em transferir parte de suas atribuições a terceiros, aumentando assim, os custos pagos pelos condôminos de forma indireta.

Outro fator a ser analisado é, caso esgotados todas as maneiras amigáveis de resolver os débitos do condômino inadimplente, caso julgue necessário, o sindico veja necessidade em arbitrar a cobrança em juízo e, em sede de acordo (após propositura da ação), é justo que o síndico exija em acordo o pagamento dos 10% de honorários, afinal, nesse caso, houve uma real necessidade do uso dos serviços advocatícios e gerou um gasto a mais necessário aos demais condôminos. Nesse caso, me parece justo.

Além disso, é importante destacar que, a contratação dos serviços advocatícios para propor ação de cobrança aos condôminos deva ser feito após a reunião de assembleia geral, afinal, é uma questão que envolve recursos e medidas de ciência coletiva, sendo possível, dessa forma, respeitar o direito à informação e transparência, além, da boa fé objetiva, possibilitando o inadimplente que, ao saber da medida a ser adotada, recorrer dos meios menos onerosos e rápidos para solucionar sua posição frente ao condomínio.

À guisa de conclusão, conforme já mencionado, a aplicação dos artigos 389 e 395 do CC no caso de cobrança condominial deve ser vista de forma cuidadosa, afinal, trata-se de titulo extrajudicial e da natureza da relação condomínio x administração que, é diferente de uma relação jurídica contratual entre particulares. Na relação condominial deve ser observado as atribuições e funções da própria administração, afinal, por mais que não gere lucro, o seus custos devem ser suficientes para cobrir toda e qualquer atividade típica de sua gestão, além de, observar, pelos princípios da coletividade, informação e boa fé.

Dessa maneira, entendo eu que cobrar de forma imediata e autônoma pelo uso precipitado dos serviços advocatícios que de imediato são atividades típicas da administração e gestão condominiais, seria abusivo, causando muito mais ônus do que bônus. Entretanto, caso haja necessidade de recorrer à atividades atípicas da relação administrativa condominial, isto é, recorrer aos serviços judiciários, é correto exigir essa cobrança em um eventual acordo. Porém, jamais, o condomínio deverá agir de forma unilateral e impor o pagamento adicional por uma atividade típica de sua administração.

Espero ter contribuído de alguma forma para o debate, na mesma proporção que os comentários contribuíram à mim, tanto os que concordam, quanto os que discordam. A sociedade evolui porque há diversidade. Pensar diferente nos faz repensar e pensar melhor.

Um grande abraço à todos.

Julio.

Formando em Direito,
Gestor e proprietário de empreendimentos imobiliários.